ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ / Юридическая справка

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ / Юридическая справка

      Оценка стоимости недвижимости* проводится исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Это значит, что оценку стоимости недвижимости определяют, исходя из такого использования земельного участка, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

      Рыночная стоимость недвижимого имущества со временем изменяется, поэтому оценка стоимости недвижимости проводится по состоянию на конкретную дату (дата оценки). Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

      Для получения справедливого значения стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). С помощью сравнительного подхода формируется значение стоимости недвижимости на основании сведений о реальных сделках с такого вида объектами. Получить информацию о цене реальных сделок, как правило, не представляется возможным, поэтому Оценщики оперируют данными, полученными в секторе предложения, однако учитывают то обстоятельство, что цена предложения и цена сделки могут несколько отличаться. При оценке стоимости недвижимости в затратном подходе в основу ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. В рамках данного подхода учитывается величина ожидаемой прибыли инвестора и стоимость права пользования земельным участком. При оценке объектов недвижимости доходным подходом основой для расчетов служит доход, который может принести объект в будущем. Размер дохода прогнозируется на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к объекту оценки. Сравнительный подход предусматривает оценку стоимости недвижимости на основании сравнения объекта оценки с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Предварительно проводится исследование рыночных сделок и предложений, затем анализируется зависимость цен от ценообразующих факторов для объектов сопоставимых с объектом оценки. Если по какому-либо фактору объект сравнения превосходит объект оценки или оказывается хуже, необходимо скорректировать цены объектов-аналогов, на различия характеристик оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Выбор подхода будет зависеть от особенностей объекта оценки и цели оценки. Выбор того или итого метода оценки в рамках применения каждого из подходов связан как с особенностями процесса оценки объектов недвижимости (целью оценки, ее назначением и т.д.), так и с экономическими особенностями оцениваемого объекта.

      При оценке стоимости жилой недвижимости в первую очередь учитываются: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Для оценки стоимости коммерческой недвижимости необходимо учитывать размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке стоимости доходной недвижимости принимается во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т.д.), важным моментом является наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемого объекта. Рыночная стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его местоположения, площади, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.



    * - Недвижимым имуществом (недвижимостью) называются физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.